Nous avons vu dans un précédent article les grands principes du démembrement de propriété.
Pour rappel :
Pourquoi acquérir la nue-propriété d’une SCPI ?
Exemple :
Monsieur André a 58 ans. Il est marié sous un régime séparatiste et n’a plus d’enfant à charge.
Il vient de revendre l’appartement familial, devenu trop grand après le départ des enfants, et dispose donc de 300.000€ d’épargne disponible.
Voici un détail du contexte et des objectifs de Monsieur André :
- Profil prudent
- Grande confiance en l’immobilier
- Souhaite réduire sa pression fiscale
- Se trouve à 5 ou 6 ans de la retraite (âge légal)
- TMI à 45%
Nous proposons à Monsieur André d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI sur 6 ans.
Par hypothèse, nous considérerons que la clé de répartition entre usufruit et nue-propriété est la suivante :
- Nue-propriété : 75%
- Usufruit : 25%
Nous proposons une SCPI dont la part est valorisée à 200€. Selon la clé de répartition vue précédemment :
Capital disponible : 300.000€
Prix de la part : 200€
| NUE PROPRIETE | USUFRUIT | PLEINE PROPRIETE | |
| Répartition | 75% | 25% | 100% |
| Valeur | 150€ | 50€ | 200€ |
| Nombre de parts achetables | 2000 | 2000 | 2000 |
| TOTAL | 300.000€ | 100.000 | 400.000€ |
| A la revente, le prix de la part sera diminué des frais de souscription et s’élèvera alors à 200€ – 10% = 180€ | 360.000€ |
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Monsieur André fait donc l’acquisition de la nue-propriété de 2000 parts de SCPI pour une valeur totale de 300.000€.
Il ne percevra aucun revenu pendant la durée du démembrement. Il percevra ses revenus à la fin du démembrement.
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| AVANTAGES | INCONVENIENTS |
| – Récupération de la pleine propriété des parts sans fiscalité – Pas d’IFI pendant la durée du démembrement – Pas de revenus fonciers pendant la durée du démembrement et donc pas d’augmentation de l’IR, ni prélèvements sociaux – A la fin du démembrement : Imposition plus faible des revenus fonciers (revenus de retraite plus faibles) – Rendements souvent plus importants que l’immobilier traditionnel : 4% à 6% – Revalorisation des parts possible (TRI de 8,1% sur 15 ans pour les SCPI) – Plus-value à la revente calculée sur le prix de la Pleine Propriété des parts au jour de l’achat – Bénéficier de la solidité et des rendements de l’immobilier, sans se préoccuper de la gestion locative, des travaux etc. | – Pas de revenus fonciers à percevoir pendant 6 années – Investissement faiblement liquide – Les frais de la SCPI s’amortissent sur la durée. On conseillera une durée de détention longue comme tout investissement immobilier |
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Cela vous intéresse ? N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.
