Acquérir la Nue-Propriété de parts de SCPI

Acquérir la Nue-Propriété de parts de SCPI

Nous avons vu dans un précédent article les grands principes du démembrement de propriété.

Pour rappel :

Pourquoi acquérir la nue-propriété d’une SCPI ?

Exemple :

Monsieur André a 58 ans. Il est marié sous un régime séparatiste et n’a plus d’enfant à charge.

Il vient de revendre l’appartement familial, devenu trop grand après le départ des enfants, et dispose donc de 300.000€ d’épargne disponible.

Voici un détail du contexte et des objectifs de Monsieur André :

  • Profil prudent
  • Grande confiance en l’immobilier
  • Souhaite réduire sa pression fiscale
  • Se trouve à 5 ou 6 ans de la retraite (âge légal)
  • TMI à 45%

Nous proposons à Monsieur André d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI sur 6 ans.

Par hypothèse, nous considérerons que la clé de répartition entre usufruit et nue-propriété est la suivante :

  • Nue-propriété : 75%
  • Usufruit : 25%

Nous proposons une SCPI dont la part est valorisée à 200€. Selon la clé de répartition vue précédemment :

Capital disponible : 300.000€

Prix de la part : 200€

 NUE PROPRIETEUSUFRUITPLEINE PROPRIETE
Répartition75%25%100%
Valeur150€50€200€
Nombre de parts achetables200020002000
TOTAL300.000€100.000400.000€
A la revente, le prix de la part
sera diminué des frais de
souscription et s’élèvera
alors à 200€ – 10% = 180€
  360.000€

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Monsieur André fait donc l’acquisition de la nue-propriété de 2000 parts de SCPI pour une valeur totale de 300.000€.
Il ne percevra aucun revenu pendant la durée du démembrement. Il percevra ses revenus à la fin du démembrement.

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AVANTAGESINCONVENIENTS
– Récupération de la pleine propriété des parts sans fiscalité
– Pas d’IFI pendant la durée du démembrement
– Pas de revenus fonciers pendant la durée du démembrement et donc pas d’augmentation de l’IR, ni prélèvements sociaux
– A la fin du démembrement : Imposition plus faible des revenus fonciers (revenus de retraite plus faibles)
– Rendements souvent plus importants que l’immobilier traditionnel : 4% à 6%
– Revalorisation des parts possible (TRI de 8,1% sur 15 ans pour les SCPI)
– Plus-value à la revente calculée sur le prix de la Pleine Propriété des parts au jour de l’achat
– Bénéficier de la solidité et des rendements de l’immobilier, sans se préoccuper de la gestion locative, des travaux etc.
– Pas de revenus fonciers à percevoir pendant 6 années
– Investissement faiblement liquide
– Les frais de la SCPI s’amortissent sur la durée. On conseillera une durée de détention longue comme tout investissement immobilier

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Cela vous intéresse ? N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements. 

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