L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) vient de publier son étude annuelle sur la performance comparée des placements sur courte, moyenne et longue période. Elle compare ainsi, sur 5, 10, 15, 20, 30 et 40 ans, les performances de l’immobilier sous toutes ses formes (logement, bureaux, foncières cotées, SCPI) avec les autres grandes catégories de placements : placements monétaires, assurance-vie, obligations, actions, or. Elle compare également leur profil de risque, les niveaux de corrélation et présente la construction d’un portefeuille « optimal ».
Performances comparées : les foncières cotées toujours en tête
Dans une approche de la performance par le TRI, les foncières cotées surperforment les autres actifs, y compris boursiers, sur la majorité des périodes étudiées. La création du statut SIIC en 2002 leur a permis d’adopter une gestion dynamique de leur patrimoine immobilier via une politique d’acquisitions/arbitrages et de diversification active, ainsi que de leur endettement financier en tirant largement partie de la baisse des taux d’intérêt. Leur performance de 5,3 % « seulement » en 2016 s’explique par l’aversion au risque sur la France. L’IEIF estime que ce phénomène est ponctuel et s’attend à un rebond significatif des performances dès 2017.
Hormis sur les 5 dernières années, le logement à Paris surperforme nettement les autres actifs immobiliers et se positionne toujours dans le trio de tête. Leur performance sur 5 ans recule en raison du tassement des valeurs vénales et la faible indexation des loyers observés entre 2010 et 2015, mais la remontée des prix actuelle devrait le faire remonter dans la hiérarchie des placements.
Les bureaux et les SCPI offrent des performances de plus en proche. La gestion plus dynamique des patrimoines permet de voir les performances comparées s’améliorer dans les périodes de détention les plus récentes.
Les véhicules intermédiés (SIIC ou SCPI) spécialisés en commerces affichent de meilleures performances que ceux spécialisés en bureaux. Le commerce bénéficie en effet d’une moindre corrélation à la conjoncture économique, car il est lié à la consommation dont la récurrence est élevée, notamment en France.
L’immobilier confirme un profil de risque intermédiaire
En termes de profil de risque, mesuré ici par la volatilité des performances annuelles moyennes, plusieurs « familles » se distinguent :
- Les foncières cotées sont en tête des placements les plus rémunérateurs, mais également les plus risqués. Les actions du CAC 40 connaissent des niveaux de volatilité très proches avec des performances inférieures.
- Les actifs immobiliers « physiques » (logements, bureaux) arrivent ensuite mais à des niveaux de volatilité bien inférieurs.
- Les SCPI offrent un couple risque/rentabilité très performant. Elles présentent un niveau de volatilité inférieur aux actifs bureaux et logements pour des performances identiques.
- Les placements monétaires et l’assurance-vie se trouvent en queue de peloton avec des niveaux de volatilité très limités, mais au prix de performances de plus en plus faibles.
L’immobilier présente une décorrélation significative avec les actions et les obligations
De 1976 à 2016, Il aura ainsi été l’actif le plus diversifiant au sein d’un portefeuille de valeurs mobilières.
A propos de l’IEIF
Créé en 1986, l’Institut Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de reflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de cinq pôles d’activité :
- Les marchés immobiliers (tertiaire, commerce et logement)
- Les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI)
- Les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs)
- Le Club Analyse et Prévision
- Le Club Innovation & Immobilier
** Les produits présentent un risque de perte en capital. De plus, les chiffres cités dans les graphiques et les tableaux ont traits aux années écoulées. Ces performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures qui peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
