Nous avons vu dans un précédent article les grands principes du démembrement de propriété.
Pour rappel :
Pourquoi acquérir l’usufruit d’une SCPI ?
L’acquisition de l’usufruit d’une SCPI par une entreprise est un excellent moyen de rémunérer la trésorerie excédentaire de votre entreprise.
Sur une durée de 5 ans par exemple, vous pouvez acquérir l’usufruit pour 20% de la valeur de la pleine propriété avec un taux de rendement de 5% (4% à 6% en moyenne actuellement). Tout au long des 5 années du démembrement, vous percevrez 100% des revenus générés par la SCPI.
Exemple :
L’entreprise Alpha dispose de 200.000€ de trésorerie.
Se pose la question d’un investissement peu risqué permettant de rémunérer cette trésorerie.
Nous posons les hypothèses suivantes :
- Capital disponible : 200.000€
- Nue-propriété : 80%
- Usufruit : 20%
- Taux de rendement SCPI : 5%
- Taux d’IS : 28% (2020)
L’objectif étant de rémunérer la trésorerie, nous privilégierons un investissement en SCPI de rendement, qui offre des taux de rendements plus intéressants que les SCPI fiscales.
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| NUE PROPRIETE | USUFRUIT | PLEINE PROPRIETE | |
| Répartition | 80% | 20% | 100% |
| Montant brut investissement | 800.000€ | 200.000€ | 1.000.000€ |
| Rendement brut annuel | – | 50.000€ | – |
| Amortissement déductible (par an) | – | 40.000€ | – |
| Assiette imposable à l’IS (28%) | – | 10.000€ | – |
| Impôts annuels | – | 2.800€ | – |
| Rendement annuel net | – | 47.200€ | – |
| Rendement 5 ans net | – | 236.000€ | – |
| Plus value nette à 5 ans | – | 36.000€ | – |
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Les revenus générés sont imposables à l’IS. Mais, et c’est la bonne nouvelle, les part de SCPI achetées en usufruit sont inscrites au bilan de l’entreprise et sont considérées comme une immobilisation incorporelle. Elles sont donc amortissables sur toute la durée du démembrement, soit 5 ans ici.
Dans notre cas, l’investissement de 200.000€ réalisé l’an 1, pourra être amorti à hauteur de 40.000€ par an pendant 5ans. L’assiette imposable ne sera alors plus que de 10.000€ (50.000€ rendement – 40.000€ amortissement).
Au bout de 5 années, l’entreprise Alpha aura généré 236.000€ de rendement net pour une plus-value globale nette de 36.000€.
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Astuce
En lien avec notre précédent article sur la nue-propriété de SCPI, il serait possible (avec certaines précautions) de réaliser un démembrement croisé vous permettant de faire l’acquisition de l’usufruit par votre entreprise et l’acquisition de la nue-propriété de SCPI à titre personnel.
Cela vous intéresse ? N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.
